Edilia residenziale agevolata: stop al prezzo eccedente quello consentito

A fronte di un alloggio realizzato nell’ambito di un progetto di edilizia residenziale pubblica, sulla scorta delle convenzioni di approvazione del ‘Piano di edilizia economica e popolare’, la predeterminazione del prezzo della cessione ed i limiti della possibilità di sua revisione spiegano influenza sul contratto definitivo, nel senso di invalidarlo per la parte in cui, attuando il preliminare, fissi un prezzo eccedente quello consentito.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 26316 del 29 settembre 2025 della Cassazione), i quali, chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo alla cessione di un immobile in provincia di Rimini, aggiungono che il prezzo di cessione degli alloggi realizzati in regime di edilizia agevolata non può essere superiore a quello massimo consentito, atteso che la normativa persegue lo scopo di assicurare un alloggio alle fasce più deboli della popolazione.
Possibile, invece, per le parti, concordare un prezzo inferiore a quello massimo stabilito nella convenzione siglata in origine da Comune e costruttore.
Di conseguenza, a fronte di un prezzo massimo stabilito, le parti non possono procedere alla stipula del definitivo senza avere conoscenza di tale prezzo massimo, provvedendo soltanto dopo la produzione dell’effetto traslativo all’aggiornamento del corrispettivo.
Va aggiunto poi che la clausola contrattuale che fissi un prezzo eccedente quello massimo è nulla e viene automaticamente sostituita dalla norma imperativa che stabilisce il prezzo massimo, senza comportare, però, nullità dell’intero contratto.
Nella vicenda sottoposta alla valutazione dei giudici il titolare di un’impresa edile chiama in causa una coppia di coniugi, chiedendo la dichiarazione di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di compravendita stipulato con loro ed avente ad oggetto un appartamento, con garage e giardino, compreso in un ‘comparto PEEP’ in provincia di Rimini, nonché la loro condanna al risarcimento dei danni conseguenti ad una asserita illegittima occupazione dell’immobile, oltre al rimborso di spese condominiali, imposte e tasse.
In sostanza, l’imprenditore rappresenta che l’appartamento promesso era stato da lui costruito dopo aver ottenuto, alla fine del 2002, la concessione edilizia da parte del Comune, concessione in cui era prescritto di dare inizio ai lavori del ‘comparto P.E.E.P.’ entro la scadenza fissata dalla Regione Emilia Romagna per mantenere i finanziamenti pubblici assegnati a cooperative ed imprese, e aggiunge che, in conseguenza, aveva dovuto iniziare i lavori prima di sottoscrivere la convenzione urbanistica con il Comune e senza che quest’ultimo avesse ancora approvato il capitolato aggiornato.
L’imprenditore deduce che i due coniugi si sono resi inadempienti, rifiutando di procedere al rogito secondo le condizioni previste nel preliminare e chiedendo, invece, di aggiornare il prezzo alla misura stabilita dalle delibere comunali sopravvenute in seguito. Su questo fronte emerge che gli accertamenti dell’amministrazione avevano dapprima fissato il prezzo del bene in oltre 113mila euro e poi in oltre 107mila euro, a fronte dei 134mila euro stabiliti nel preliminare.
I due coniugi ribattono che l’imprenditore ha preteso il pagamento di un prezzo maggiore rispetto a quello massimo consentito dal Comune, e chiedono, di conseguenza, previa declaratoria di nullità parziale del corrispettivo pattuito nel preliminare, la pronuncia di una sentenza che trasferisca loro la proprietà dell’immobile ad un prezzo di poco superiore ai 107mila euro oltre IVA, come previsto dal capitolato approvato dal Comune.
Già per i giudici di merito non è accettabile la visione proposta dall’imprenditore, poiché gli atti adottati dal Comune hanno carattere imperativo, e, quindi, va dichiarata la sostituzione automatica del prezzo fissato nel preliminare con quello determinato dall’amministrazione comunale
Di conseguenza, viene disposto il trasferimento dell’immobile in favore dei coniugi, previo pagamento del residuo prezzo di vendita, determinato in oltre 24mila euro.
In aggiunta, poi, i giudici d’Appello sottolineano che i promissari acquirenti avevano in più occasioni manifestato la propria intenzione di procedere con la stipula del definitivo, preclusa però dalla mancanza di un accordo sulla quantificazione del saldo da versare, risultando il prezzo pattuito nel preliminare superiore a quello stabilito dalle delibere comunali.
A chiudere il cerchio provvedono i giudici di Cassazione, respingendo definitivamente le obiezioni sollevate dall’imprenditore e ribadendo che il prezzo di cessione degli alloggi realizzati in regime di edilizia agevolata non può essere superiore a quello massimo consentito. Anche perché, alla luce della norma che delega al consiglio comunale la fissazione dei criteri per la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi in materia di edilizia sovvenzionata, gli atti amministrativi relativi, in quanto emanati in forza della predetta delega legislativa, da questa direttamente traggono un carattere di imperatività.