Quali elementi valutare per la simulazione assoluta del contratto

In materia di simulazione assoluta del contratto, laddove la domanda sia proposta da terzi estranei al negozio, è necessario valutare l’opportunità di fondare la decisione su elementi presuntivi, da considerare non solo analiticamente ma anche nella loro convergenza globale, a consentire illazioni che ne discendano secondo l’id quod plerumque accidit.
Questo il principio richiamato dai giudici (ordinanza numero 7673 del 30 marzo 2026 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo al possibile trasferimento del diritto di enfiteusi su un fondo, in forza di contratto preliminare.
In sostanza, il privato ha chiesto il trasferimento del diritto di enfiteusi su un fondo, agendo alla luce dell’accordo preliminare concluso col legale rappresentante di una società, che, da parte propria, ha disconosciuto la sottoscrizione sul contratto, presentandola come non riferibile al legale rappresentante, e ha chiesto di vedere dichiarata la nullità del contratto.
Per i giudici di merito, però, accertato che le sottoscrizioni sono autografe, è evidente in capo al privato il diritto di enfiteusi centennale sull’immobile, a fronte del concreto mandato oneroso a venderlo.
A cambiare le carte in tavola ha provveduto il Comune che, in qualità di creditore della società per imposte comunali sugli immobili, ha chiesto di vedere dichiarata la simulazione assoluta e la nullità del contratto in relazione alla costituzione del diritto di enfiteusi.
Questa istanza è legittima, secondo i magistrati di Cassazione, poiché in Appello sono stati esaminati soltanto alcuni degli indizi offerti dal Comune creditore, mentre non è stato esaminato il contenuto del contratto preliminare né è stata esaminata la sua tempistica rispetto all’iscrizione di ipoteca, e, ancora si è affermato che la situazione debitoria della società non bastava a dimostrare l’esistenza di un accordo simulatorio e che non erano di per sé sufficienti a dimostrare la simulazione del contratto i pregressi rapporti di collaborazione del privato con la società.
In sostanza, in Appello si è affermato che i singoli dati esaminati in sé non provano la simulazione, ma, obiettano i magistrati di Cassazione, così non si sono considerati gli elementi presuntivi nella loro convergenza globale, onde verificare se la loro combinazione consentisse una valida prova presuntiva.
Tutto ciò anche alla luce del principio secondo cui, in tema di prova presuntiva, il giudice è tenuto ad ammettere solo presunzioni gravi, precise e concordanti, laddove il requisito della precisione è riferito al fatto noto, che deve essere determinato nella realtà storica, e quello della gravità al grado di probabilità della sussistenza del fatto ignoto desumibile da quello noto, mentre quello della concordanza richiede che il fatto ignoto sia desunto da una pluralità di indizi gravi, precisi e univocamente convergenti nella dimostrazione della sua sussistenza. Inoltre, è necessario articolare il procedimento logico nella previa analisi di tutti gli elementi indiziari, onde scartare quelli irrilevanti, e nella successiva valutazione complessiva di quelli così isolati, onde verificare se siano concordanti e se la loro combinazione consenta una valida prova presuntiva.